Alcune scelte centrali per il nuovo piano
28 maggio 2002
Roberto Morassut

La sostituzione edilizia

Uno dei temi nuovi della proposta di Piano è, senz'altro, quello della demolizione e della ricostruzione, ossia le politiche di sostituzione edilizia. Si tratta di interventi di diradamento, che tendono a decongestionare la città compatta, quella che non ha neanche il marciapiede, una città residenziale a cui diamo il nome di Tuscolano, Prenestino, Casilino, Tiburtino, Marconi. In altre capitali europee, gli interventi di sostituzione edilizia vengono effettuati in gran parte su comparti industriali ed è meno essenziale - al contrario di Roma - il problema della sostituzione edilizia legata alla residenza. Inoltre, esistendo un proprietà immobiliare mediamente più compatta, in quei casi si procede anche più rapidamente, nel senso che non c'è bisogno di mettere d'accordo 80 famiglie per spostare, abbattere e farle tornare.
Il tema è di una complessità enorme e richiama un'urgenza che non solo ci è ricordata da via di Vigna Jacobini. La stessa vicenda di via Ventotene, al di là dell'incidente legato al fatto che si è danneggiato un tubo del gas, dimostra che c'è un tema di impiantistica e qualità edilizia che potrebbe essere nei prossimi anni ancor più drammatico di quanto non appaia oggi.
C'è poi un tema sociale. Roma ha un livello di quantità degli standard per abitante mediamente più alto rispetto alle altre città. Ciò, perché ha molto verde, anche se non fruito. E, tuttavia, c'è un grande squilibrio: si va dai 64 metri quadrati per abitanti della cintura estrema - e questo dato ci dice che la cintura periferica della nostra città non è affatto la periferia degradata di Parigi o di Bruxelles, ma è potenzialmente la più bella del mondo, almeno quando sarà dotata di servizi - agli 11, 9, addirittura 8 del Prenestino. Questo dato indica la drammaticità della situazione, ma anche l'esigenza di partire presto con interventi di sostituzione edilizia, incentivati da una normativa che introduca dei premi di cubatura, destinati ad aumentare anche rispetto alle previsioni del Piano.
Il premio non è l'unico impulso attraverso cui i programmi possano decollare. È necessaria anche una leva finanziaria pubblica, così che l'impatto delle risorse per l'edilizia pubblica si sposti radicalmente dall'espansione della vecchia 167 al recupero, alla riqualificazione e, dunque, ai programmi di riabilitazione urbana che mettono in campo risorse pubbliche.
Ciò non toglie che il tema sociale, a mio parere, prevalga. Mettere d'accordo le molte famiglie di un fabbricato e convincerle che debbono trasferirsi, definitivamente o meno, comporta anche la organizzazione di un sistema delle reti sociali. Qui serve l'opera dei sindacati, dei partiti, delle associazioni, delle cooperative affinché si riescano a creare grandi reti di supporto che consentano uno trasferimento consensuale dei cittadini, diversamente dal caso del Quarticciolo negli anni trenta, o da quanto accade in altre città europee, dove gli abitanti sono talvolta avvertiti con soli 15 giorni di anticipo del fatto che la loro abitazione verrà abbattuta. A Roma questo non è concepibile. La questione sociale deve essere al primo posto. Solo con queste garanzie si potranno avviare programmi di demolizione e ricostruzione, resi possibili da incentivi che spostino le convenienze dell'imprenditoria locale dalla filiera tradizionale della palazzina al recupero, alla demolizione e ricostruzione.
Infine, la manovra di recupero urbanistico avviata con l'attuazione dei cosiddetti articoli 2 e articoli 11 e con il bando per i Nuovi Toponimi dentro il Piano delle Certezze, metterà in moto un volume di progetti e investimenti per il recupero della città estrema e di settori della periferia intermedia di grandi dimensioni.

La diversificazione delle funzioni: superfici per l'alta direzionalità pubblica e privata

A Roma c'è una grande necessità di direzionalità mista. Oggi, in realtà, vale ancora la regola di distinguere superfici direzionali pubbliche e superfici direzionali private, con un mercato, una gestione e una convenienza diversi. Tant'è che persino la messa in vendita di patrimonio pubblico ha un mercato specifico. C'è, dunque, bisogno di togliere questa distinzione, proprio come il Piano prevede, per rendere quelle superfici riutilizzabili anche per funzioni non più solo pubbliche, soprattutto in una fase in cui la direzionalità pubblica a Roma tende a ridursi.
Nel vecchio Piano la direzionalità era assiomaticamente coincidente con lo S.D.O. Le previsioni riguardavano i quattro comparti di Pietralata-Tiburtino-Casilino e Torrespaccata, col trasferimento dei Ministeri. C'era il polo dell'EUR e tutto era concentrato in questo sistema dotato di proprie infrastrutture, pur con molti limiti. Ma era uno Stato con un basso coefficiente di crescita occupazionale e scarsamente dinamico. Ora, invece, lo S.D.O., che pur prevedeva 40 milioni di metri cubi di direzionale, si è ridotto a 6 milioni e 300 mila metri cubi tra varianti, riduzioni e cambi di destinazioni d'uso. A conclusione di questo percorso di "asciugamento" e di trasformazione dello S.D.O., il solo comprensorio di Pietralata resta pressoché integro rispetto alle funzioni originarie, mentre tutto il resto è profondamente cambiato.
A questa necessità di aumentare l'offerta di direzionalità mista per accogliere le direzioni di banche, di enti multinazionali, di uffici e attività anche provenienti da investimenti esteri, il Piano prevede un aumento di offerta totale di 14 milioni di m³ complessivi, 10 in più rispetto a quelli previsti nella parte non residenziale dello S.D.O. Assistiamo, dunque, a una diversificazione delle funzioni, allo sviluppo di una nuova qualità e quantità delle funzioni stesse, ma anche all'aumento delle superfici previste e a un nuovo policentrismo nella loro diffusione spaziale. Prende corpo, in sostanza, un sistema policentrico per il cui corretto sviluppo servono scelte molto oculate.
Quali saranno le strade che prenderà questa nuova fase della storia nostra città non possiamo prevederlo sin da oggi con assoluta certezza. Molto dipenderà anche dal mercato e da chi investirà. Ma è nostro compito formulare degli indirizzi e tentare di delineare sin d'ora le identità di alcune centralità.
Santa Maria della Pietà e Saxa Rubra, per esempio, sono centralità pressoché già definite dalle loro caratteristiche tipiche e dalla loro storia. Se pensiamo invece a Romanina o Acilia, territori liberi, assolutamente vergini, il discorso cambia e diventa più impervio.
Romanina è un "buco" in mezzo a un territorio densamente urbanizzato. Tuttavia, la sua identità potrebbe essere influenzata dal trovarsi tra Tor Vergata (la ricerca) e Cinecittà (la comunicazione).
Acilia, che si trova dall'altra parte verso il mare, è un'area di 120 ettari di proprietà della ex Telecom, oggi privatizzata Pirelli. Uno spazio dove noi possiamo intervenire portandovi quanto serve a quel tessuto "sparpagliato". Se pensiamo che Acilia sta sotto la Fiera di Roma, lungo gli assi che vanno verso il mare, a ridosso di un sistema di infrastrutture particolarmente conformato, potremmo anche ipotizzare una funzione legata alla ricettività turistica. Ma potremmo anche pensare di trasferirvi alcune funzioni della III Università, all'interno di un territorio che è tra i più giovani di Roma. Il discorso con Roma III è già stato avviato e si tratta di un processo politico da costruire. L'amministrazione può oggi fissare dei tetti e conferire delle funzioni generali, il lavoro nella città farà il resto.
Bisogna, tuttavia, aver chiaro che le centralità, per la vocazione "strutturante" svolta verso i territori, non possono essere considerate solo in relazione ai volumi previsti. Contano soprattutto le funzioni da insediare e l'equilibrio tra i pesi insediativi e gli oneri che questi possono generare per realizzare le infrastrutture su ferro. La riduzione dei pesi sotto una certa soglia, compromette il quadro d'insieme, annullando l'effetto strutturante e impedendo di accumulare gli oneri necessari per realizzare le infrastrutture. In quel caso, noi avremo apparentemente meno volumi, in realtà una nuova espansione non infrastrutturata.

La riorganizzazione e la rilocalizzazione della direzionalità pubblica

Abbiamo già visto come la direzionalità pubblica e la sua riorganizzazione sul territorio non rappresentino più il tema dominante della strategia urbanistica del Nuovo Piano Regolatore, così come fu, invece, per il Piano del 62. La funzione ed il ruolo di Capitale per Roma non possono più risolversi solo in relazione alla riorganizzazione della Pubblica Amministrazione - peraltro in via di progressivo alleggerimento -, ma va inquadrato in una dimensione internazionale e funzionale più ampia e complessa. Tuttavia, seppure con minor forza rispetto a un tempo, rimane decisivo per Roma il tema di una localizzazione più razionale delle funzioni pubbliche, con l'obiettivo di un alleggerimento del centro storico, un accorpamento di strutture amministrative disperse e sparpagliate e una conseguente semplificazione del rapporto tra cittadini e amministrazione pubblica.
La Giunta Veltroni, dopo anni di dibattiti e di grandi scenari mai attuati, sarà la prima a dare una risposta efficace alla riorganizzazione del sistema insediativo della direzionalità pubblica. È in via di conclusione l'accordo di programma tra lo Stato e il Comune di Roma che definirà tempi e modalità per la realizzazione del comprensorio direzionale di Pietralata con le nuove sedi dell'ISTAT, della Provincia di Roma, dei Ministeri dell'Ambiente e delle Risorse Agricole, di parte dell'Università "La Sapienza". Lo spostamento dei Ministeri cesserà di essere una prospettiva soltanto teorica e retorica, per divenire un fatto concreto - anche con le procedure della legge obiettivo per il 2003. Pure se occorre chiedere ancora più coraggio allo Stato italiano ed al Governo e far si che si possa puntare al decentramento di comparti consistenti e simbolici dell'asse di via XX Settembre, a partire dalla Difesa e/o dal Tesoro.
Inoltre, sta procedendo l'intesa con la Regione per accorpare gli uffici comunali nel nuovo Campidoglio a Ostiense, presso l'area FS, liberando il Colle capitolino per destinarlo alle attività museali, e per trasferire la sede del Consiglio Regionale dalla Pisana alla vecchia Fiera di via Cristoforo Colombo.
Ciò significa che, dopo tanti anni di ipotesi, scenari e dibattiti, il sistema amministrativo pubblico avrà tre nuovi poli direzionali (Pietralata-Stato, Ostiense-Comune, Regione-Colombo), collocati su sistemi di mobilità e di viabilità ad altissima accessibilità.
Aggiungo che molti nuovi Municipi troveranno nelle centralità metropolitane e locali, le loro sedi rappresentative, anch'esse collegate al sistema delle ferrovie urbane e metropolitane.
I MUNICIPIO Via Petroselli
III MUNICIPIO Stazione Tiburtina
IV MUNICIPIO Parco Talenti
V MUNICIPIO Centralità di Pietralata
VII MUNICIPIO Centralità Collatina - Togliatti
X MUNICIPIO Piazza Cinecittà
XI MUNICIPIO Stazione Ostiense
XII MUNICIPIO Art. 11 Laurentino
XIX MUNICIPIO Centralità S.Maria della Pietà
XX MUNICIPIO Nodo di Tor di Quinto
Chi vorrà obiettare al Nuovo Piano l'assenza di un disegno di riorganizzazione funzionale e territoriale delle funzioni pubbliche ed amministrative dovrà fare i conti con questi dati reali.

Le attività produttive

Roma è una città dalla grande vitalità economica. Lo dimostra, tra l'altro, il confronto di alcuni dati desunti dai censimenti 1991-2001, In primo luogo, quelli riguardanti l'occupazione, secondo i quali la nostra città mostrerebbe un saldo occupati molto positivo del 10%, a confronto del dato negativo di Milano, che nello stesso periodo scende del 2%. Ma è interessante anche il ritmo di sviluppo delle imprese romane, che crescono negli anni 1995-2001 di 59.000 unità, mostrando con ciò come la funzione burocratico-amministrativa non sia già più la funzione chiave dell'economia romana, ma solo un aspetto, neanche il più incisivo, di un tessuto economico imprenditoriale pronto a una nuova fase dello sviluppo.
Tuttavia, se non si daranno, con l'occasione del Nuovo Regolatore, basi strutturali o funzionali più solide e definitive a questa tendenza, essa, nel tempo, risulterà essere un effimero fenomeno di effervescenza produttiva e non un salto di qualità del sistema economico nel suo complesso. In questo modo, sarà possibile tendere realisticamente al raggiungimento dell'obiettivo posto dalla Conferenza Europea di Lisbona del 70% degli occupati nelle grandi città. Oggi Roma è al 55%, mentre la media europea è al 65%.
Per questa ragione, in tale quadro di crescita, la questione delle attività produttive si presenta come un punto centrale per le nostre strategie, pur restando un nodo da affrontare con decisione e, dunque, un problema ancora aperto per Roma. Il Piano Regolatore del 1962 prevedeva 1.500 ettari di zone "L" a finalità industriali. Sono aree che, nel frattempo, si sono sviluppate male, o sono cresciuti fenomeni di abusivismo al di fuori di esse. L'abusivismo produttivo recuperava col basso costo delle aree di insediamento o degli apparati tecnologici i margini di profitto necessari per generare plusvalore. Ne è nato un sistema degli insediamenti produttivi molto improvvisato, legato al consumo locale, con scarsa capacità di esportazione, tutto sommato arretrato e rachitico.
Nel nuovo Piano prevediamo un raddoppio delle superfici, portandole a 3.000 ettari complessivi. Va detto che non si tratta, in questo caso, delle classiche zone industriali ma di zone produttive integrate, nel senso che attorno alla funzione industriale e alla produzione materiale ruotano aree legate alla logistica, ai servizi, alla parte commerciale, ossia attività che rappresentano il futuro delle grandi città, visto che la tendenza è quella di ampliare la gamma delle mansioni, facendo tutto in scala interna: produzione, distribuzione, marketing. Accanto al raddoppio delle aree produttive, comunque, vanno anche considerati i poli industriali che accompagnano il sistema tra Castel Romano, Tiburtino e Santa Palomba, ai quali si lega strettamente il sistema della mobilità su ferro, delle FM e dell'intermodalità.

La rete commerciale

Sulla questione della rete commerciale sono aperti i contatti con la Regione, affinché si giunga alla definizione di un nuovo equilibrio per la distribuzione e quantificazione delle superfici commerciali all'interno del nuovo Piano Regolatore. Tenendo conto del fatto che gli indici regionali sono molto bassi e andrebbero adeguati, anche se la Regione si trattiene dal farlo, generando una produzione di superfici, di media e grande distribuzione, ormai fuori controllo.
C'è quindi bisogno di riportare a norma tutto il sistema, salvaguardando la caratteristica del tessuto commerciale romano. Anche in questo caso i due poli della modernizzazione e dell'identità locale ritornano come elementi specifici.

Il sistema universitario

È ormai pronta la delibera sul decongestionamento de "La Sapienza". Il Consiglio Comunale, dopo l'approvazione della Commissione Lavori Pubblici, discuterà la delibera sul Piano Particolareggiato di Tor Vergata. Inoltre, è quasi concluso il quarto accordo di programma con la III Università per il polo dell'Ostiense. Nelle more dell'adozione del Piano, si va componendo il sistema della localizzazione delle tre università di Roma, che aiuterà molto il discorso relativo alla città policentrica.
In conseguenza di ciò, La Sapienza tenderà ad uscire dalla "sacca" di Castro Pretorio, muovendosi verso la FM2 al Tiburtino-Prenestino. È un fortissimo elemento di novità, anche perché l'articolazione della Università nella città è certamente un grande elemento di modernizzazione, visto che incide anche sul tema produzione e della riqualificazione dei quartieri. In ogni caso, è battuta la ristrettezza burocratica che ha caratterizzato per decenni il sistema universitario.

Accessibilità e mobilità: per una città più libera, efficiente e aperta

Seguendo gli indirizzi dell'Unione Europea sulla realizzazione nelle città di un sistema di mobilità fondato sul principio della intermodalità, il Nuovo Piano Regolatore ed il Programma Integrato della Mobilità appaiono oggi, dopo un anno di intenso lavoro, più coerenti tra loro. Ho ricordato, in apertura, alcuni dati molto significativi, che ci dicono che la previsione di circa 300 nuovi chilometri di rete di trasporto pubblico (elettrico e su ferro) comporterà investimenti per oltre 30.000 miliardi di vecchie lire (15 miliardi di €), per un programma poliennale di attuazione da collegare ai programmi triennali di investimento per le opere pubbliche del Comune e, soprattutto, sul quale costruire le prospettive di un cospicuo aumento di risorse nazionali per Roma Capitale.

Il sistema di mobilità previsto dal NPRG prevede tra l'altro:
PROLUNGAMENTO METRO A da Battistini a Torrevecchiada Anagnina a Romanina
PROLUNGAMENTO METRO B da Bologna a Conca d'oroda Rebibbia a Casal Monasteroda Laurentino a Cecchignolada Magliana a Ostia (ex Roma-Lido)
METRO C da Pantano a Tor di Quinto da Torre Nova a Tor Vergata
IV LINEA dall'EUR a Viale Ionio
- Corridoi per il trasporto pubblico (come Rebibbia-Settecamini)
- Chiusura dell'Anello Ferroviario presso Camposampiero
- Realizzazione della bretella ferroviaria merci e passeggeri da Vigna Clara a S. Palomba, capace di infrastrutturare il sistema del Litorale da Aurelio a Ponte Galeria a Castel Romano e S.Palomba, scaricando l'anello del traffico merci per trasformarlo in treno urbano con frequenza di 5' rispetto agli attuali 15'.
Con la bretella ovest sarà possibile perseguire la realizzazione degli indirizzi di Bruxelles per l'intermodalità, legando l'Aeroporto di Fiumicino a quello militare di Pratica di Mare, il sistema europeo, nazionale e regionale, i porti turistici, commerciali e industriali di Civitavecchia, Fiumicino, Ostia, Anzio e Formia.
A questi interventi - e a quelli previsti dal prossimo aggiornamento per l'Accordo Quadro sul Nodo di Roma tra Comune di Roma, FS Spa e Regione Lazio per le stazioni di Tiburtina, Ostiense, Trastevere Quattro Venti, S. Lorenzo, Tuscolana Pigneto e smistamento Roma Nord - vanno aggiunte le previsioni per il Sistema di viabilità su gomma. Tra questi, il più importante riguarda il completamento del sistema di tangenziale intermedia con la realizzazione del sottopasso dell'Appia, secondo un tracciato di nuovo disegno concordato con l'Ente Parco dell'Appia Antica e la Sovrintendenza Archeologica di Roma. Un'opera essenziale, da realizzare in tempi rapidi, per sollevare il Parco dell'Appia dal peso quotidiano dell'attraversamento capillare del traffico privato e restituirlo alla funzione pedonale o di trasporto leggero ed ecocompatibile proprio della Regina Viarum e dei suoi adduttori di viabilità rurale. Non meno importanti le soluzioni per il tratto Ponte Mammolo-Viale Ionio, S. Lorenzo-Prenestino, Tor Marancia-Eur-Newton, che consentiranno di chiudere la circolarità interna senza impatto per i tessuti abitati.
Infine, vale la pena ricordare il fascio stradale e ferroviario che da Fiumicino potenzierà il sistema del litorale attraverso 4 complanari a servizio della Nuova Fiera di Roma, la già ricordata bretella ovest ferroviaria e la realizzazione del "corridoio tirrenico autostradale", che senza compromettere i sistemi ambientali delle Decime, del Litorale e della Tenuta Presidenziale, risolverà l'annoso tema dell'asse autostradale Civitavecchia-Formia-Napoli, mai affrontato e risolto seppur previsto dal PRG del '62. Queste opere muovono complessivamente un forte volume di investimenti, che impone dunque un maggiore e più serio impegno dello Stato e una sapiente composizione di intese con i soggetti privati impegnati dalle nuove previsioni urbanistiche di Piano Regolatore.
Sempre nel settore della mobilità, bisogna ricordare le piattaforme logistiche previste a Fiumicino, Guidonia e a Fiano Romano e smistamento Roma Nord, finalizzate a filtrare l'ingresso in città del traffico pesante, e il quadro dei nodi di scambio concordato con ATAC S.p.a., anche in relazione alla valorizzazione immobiliare dei depositi.

Una migliore, più elevata e più diffusa qualità sociale

La ricchezza delle grandi città contemporanee è in buona parte legata agli standards di qualità sociale e di qualità urbana che una città è in grado di proporre. Non si investe in città degradate, inquinate e congestionate. Non si investe e non si rischia in città minacciate da gravi squilibri territoriali e sociali, con bassi indici di sicurezza e con distanze di classe troppo marcate. Non si investe e non si produce laddove il corpo sociale tende a guastarsi per un basso livello di qualità urbana, che riduce l'accesso alla formazione e il raggiungimento di un buon livello di integrazione civica e di convivenza civile. Ecco perché una città più moderna non può in ultima analisi essere altro che una città più giusta. Una città moderna deve essere una città più giusta, più libera, più solidale.
Cosa significa questo in relazione alle scelte presenti nel Nuovo Piano Regolatore?
Si è fatto accenno al tema della qualità architettonica, all'impulso assegnato alle procedure concorsuali per le opere pubbliche più importanti e rappresentative e per i progetti urbani delle centralità. "Il diritto alla bellezza", il diritto a vivere in luoghi segnati da una ricerca formale e indirizzati verso la qualità dei progetti e delle trasformazioni, fa sempre più parte di un arco di diritti civili e civici di nuova generazione. Ma ciò che è molto importante è la qualità di standards per i servizi pubblici locali e generali e per il verde e le modalità di acquisizione che il Nuovo Piano prevede.
Come è noto, il PRG del '62 anticipò il tema della dotazione di standard per gli insediamenti, divenuto poi legge con il D.M. 1444/68. Ciò, testimonia come Roma abbia sempre svolto, sia in politica sia in urbanistica, un ruolo di avanguardia. Nel 1931 il Piano Regolatore rimandava a quei "piani particolareggiati" la parte operativa del Piano. Piani Particolareggiati divenuti poi legge nel 1942 con la 1150/42.
Riguardo agli standards per verde e servizi locali e generali (M1 - M2 - N), se la media prevista del PRG del '62 era di 22 mq per abitante, il successivo DM 1444/68 ne fissava a 18 mq per abitante la quota minima. Roma era, dunque, oltre il tetto fissato dalle legge. Ma lo era solo formalmente, perché quei 22 mq erano ampiamente sperequati tra Centro e Periferia ed erano del tutto teorici, perché la loro acquisizione tramite esproprio condizionava la loro reale fruibilità ed effettiva proprietà pubblica ai dettami di legge per gli indennizzi relativi e per la scadenza quinquennale dei vincoli di esproprio. Quei 22 teorici mq sono divenuti al massimo 15,8 reali, nel corso dei 40 anni trascorsi tra il 1962 e oggi.
Oggi il Nuovo Piano prevede una media di standard di 32 mq per abitante (10 in più dei 22 teorici, 20 in più dei 12 reali, 14 in più di quelli previsti dal 1444/68, 14 in più di quelli medi delle altre città italiane a partire da Milano). Quei 32 mq per abitante appaiano al punto di equilibrio tra i 64 della cintura esterna e dei 24 del Centro Storico. Il punto è: come evitare la distanza tra mq teorici e mq reali? Il Nuovo Piano Regolatore propone l'introduzione della cessione compensativa come procedura di acquisizione la quale, pur riconoscendo ai proprietari privati dei terreni destinati a standard un potenziale di edificazione dello 0,05 m3 per mq, eviti le strettoie dell'esproprio generalizzato legato alla scarsezza dei fondi e alla scadenza dei vincoli di esproprio dopo cinque anni, con il ritorno dei suoli di standard a suoli edificabili secondo le preesistenti destinazioni urbanistiche. L'incentivazione delle iniziative di diradamento nella città consolidata, già ricordate prima, consentirà di ampliare la disponibilità di standard nella città consolidata così congestionata, compatta e priva di spazi pubblici fruibili e di servizi sociali di quartiere.
In generale, appare opportuno lavorare ad una stretta relazione tra il Piano Regolatore Urbanistico e il Piano Regolatore Sociale. Localizzazione di campi nomadi, Piano sanitario e ospedaliero, case per la multietnicità, modalità costruttive e regolamento edilizio per tecniche bioedilizie di energie rinnovabili, di qualità architettonica e principi di sicurezza urbana, realizzazione nei fabbricati di impiantistica per la raccolta differenziata dei rifiuti o per la realizzazione di micronidi condominiali sull'esempio degli "spazi Montessori" a San Lorenzo, sono alcuni esempi di un lavoro da approfondire per accrescere il valore sociale del Nuovo Piano. È un lavoro che un gruppo di consiglieri comunali ha già proficuamente avviato.

Una nuova domanda abitativa

Roma non cresce demograficamente. L'ultimo censimento al netto di una più accorta verifica dei dati e del distacco di Fiumicino, avvenuto nel 1992, segna invece un leggero calo. Bisognerà leggere meglio i dati relativi all'afflusso di immigrati ed extracomunitari e, tuttavia, non c'è dubbio che non esistono più le condizioni per una possente espansione urbana legata, in particolare, alle costruzioni residenziali. Questo dato, abbastanza evidente, va tuttavia incrociato con le dinamiche relative alla nuova qualità della domanda abitativa.
Se Roma non cresce, ciò non vuol dire che non esista una domanda di nuove abitazioni, anzi. Molte ricerche, a partire dal CRESME, che a maggio 2002 stima in circa 66 milioni di m3, di cui 28 residenziali, il dimensionamento di PRG fino al 2012, ci dicono che esiste una forte domanda abitativa. Essa appare legata alle dinamiche macroeconomiche post 11/09/2001, che tendono a spostare risorse dal settore finanziario all'investimento immobiliare. Ma, soprattutto, è in moto una domanda di qualità abitativa che si indirizza fuori dalla città compatta, verso quartieri integrati con funzioni, servizi, infrastrutture e verde e verso tipologie nuove.
Queste ricerche ci dicono almeno due cose. Che nel senso comune diffuso agisce una "domanda di città" cui oggi, con gli strumenti urbanistici e amministrativi a disposizione, si deve rispondere con i cosiddetti "programmi complessi" - PRU, PRIU, PR.INT., PRUSST ecc. - i quali utilizzano lo strumento della variante e dell'accordo di programma come strumento ordinario, mentre gli "strumenti ordinari" delle attuali normative (tipo lottizzazioni convenzionate) appaiono progressivamente superati.
Occorre dunque una nuova strumentazione urbanistica, che renda per lo più ordinario e diretto ciò che oggi non lo è, e che viene, invece, definito "complesso". Quelli che nel Nuovo Piano Regolatore chiamiamo "centralità" o "progetti urbani" sono termini già entrati nella sensibilità comune e agiscono, perciò, come motori e modulatori del mercato immobiliare.
La seconda cosa, invece, ci dice che oggi esiste una domanda abitativa più complessa legata a nuclei familiari più piccoli e a esigenze dei singoli più ampie in termini di m3 per abitante e di spazi abitativi (doppi servizi, box, giardini, studi professionali in casa etc.). È un fatto di civiltà nuova, che non può essere compresso applicando il criterio unico del m3! Non solo. La riduzione delle aree fabbricabili effettuata con le varianti generali, per ultimo il Piano delle Certezze, ha indebolito l'ampiezza proprietaria della rendita, ma ha concentrato in poche mani la rendita residua spingendo in alto i prezzi e riaprendo una domanda di edilizia economica e popolare (167 - PEEP) che nell'ottobre 2000 era stata data per defunta e che, invece, anche a seguito di nuove risorse messe a disposizione dalla Regione Lazio, dimostra di avere un proprio ciclo economico ancora attivo, seppure non con la potenza del passato.
Attenzione dunque ad equiparare la stasi demografica con la stasi di domanda abitativa. All'idea e al principio del "fabbisogno" è stato proposto il principio di "offerta". È bene non ideologizzare questa discussione. Perché ciò che conta è avere ben chiaro che oggi non c'è più solo "bisogno di alloggio", ma "domanda di abitazione". Alla contrapposizione tra "Piano della domanda o del fabbisogno" e "Piano dell'offerta" si può proporre l'espressione di Piano delle opportunità.

Le aree a trasformazione vincolata

È una nuova componente del sistema insediativo proposto dal Piano. La sua genesi è legata all'evoluzione del quadro amministrativo e istituzionale seguito all'invio alla Regione del Piano delle Certezze. Bisogna partire da un concetto molto semplice. Il Piano delle Certezze era la porta d'accesso al Nuovo Piano Regolatore e lo era, fino alla fine del 2000, anche per quanto riguarda i "numeri" del Piano. Nel Piano delle Certezze agiva una sorta di "bilancia dei pagamenti" tra compensazioni da effettuare, circa 3.500.000 m3, e acquisizioni da parte pubblica di cessioni di volumetrie dai privati proprietari di suoli ATO, ATC, Centralità, ect., pari ad altrettanti 3.500.000 m3.
Nel corso di questi 15 mesi quella "bilancia" si è divaricata. Le necessità di compensazione sono cresciute (Tor Marancia e transazioni per espropri persi o scaduti) e a essi si sono aggiunti nuovi pesi non previsti, come la nuova 167 ed i premi di cubatura per demolizione e ricostruzione. La disponibilità di volumetrie pubbliche in "cessione" sono invece diminuite, per la difficile applicabilità del 20% degli ATO e per il ridotto dimensionamento di alcune centralità richiesto da diverse forze politiche e municipi. Tutto ciò, ha prodotto la necessità di nuovi suoli edificabili, per risolvere l'allocazione delle compensazioni e delle nuove previsioni tutte legate a programmi pubblici. Da qui le Aree a Trasformazione Vincolata, attivabili solo in relazione a programmi di interesse pubblico e con alte quote di cessioni. Si tratta di suoli con destinazione agricola nel Piano delle Certezze selezionati secondo il rigido criterio di rapporto con il sistema delle infrastrutture su ferro con una distanza dalle stazioni della metroplitana o delle FM non superiore ai 1000 metri. Tali aree non possono non far parte del sistema insediativo e dell'apparato normativo del Piano e, per questo, è stata esclusa la possibilità di allegarli al Piano come cartografia indicativa, ponendo con ciò un tema importante in relazione all'integrità del Piano delle Certezze.
Tuttavia, è importante vedere come la funzione agricola produttiva di tali ambiti appare oggi fortemente compromessa e la loro dimensione totale (400 ha reali e 700 ha lordi in relazione alle verifiche archeologiche) non inficia la crescita di suolo tutelato dal Piano delle Certezze (82.000 ettari) al NPRG (87.000 ettari). Facendo i conti, si può dire che il saldo finale di crescita quantitativa del livello di tutela territoriale e di più di 4.500 ettari dal Piano delle Certezze al Nuovo Piano Regolatore. Non è da escludere che il dibattito in Consiglio Comunale e nelle Commissioni modifichi, pur tenendo fermi i criteri normativi e localizzativi, alcune localizzazioni delle ATV.