Nuovi metodi di pianificazione e attuazione urbanistica
28 maggio 2002
Roberto Morassut

Perequazione compensativa e tessuti

Primo esempio. Mentre il vecchio modello urbanistico si basa sulla zonizzazione funzionale del territorio, l'orizzonte concettuale del nuovo Piano, invece, fa riferimento a una zonizzazione più flessibile, esemplificata dalla nuova terminologia dei tessuti. È, di fatto, il superamento delle rigide zone territoriali previste dalla legge attuale e del sistema di zonizzazione delle destinazioni urbanistiche che tende a restare fisso nel tempo, consolidando la rendita, per sfuggire al dinamismo tipico dei grandi sistemi territoriali urbani. I tessuti lasciano prevedere sviluppi e trasformazioni che consentono un giusto grado di mobilità, di flessibilità e di plurifunzionalità.
Con i tessuti si introducono anche una nuova metodologia e una nuova flessibilità interna al disegno del Piano; si abbandonano vecchie rigidità e, soprattutto, si riduce il ricorso alla variante, limitandone l'effetto complessivo. Il nuovo Piano, sotto questo riguardo, pur prigioniero ancora del vecchio sistema normativo, tenta indubbiamente di anticipare e alludere a un nuovo quadro di riferimento.

Esproprio generalizzato e zoning

Secondo esempio. Con l'applicazione del metodo riformista si è passati dall'esproprio generalizzato, come unico strumento pubblico per attuare gli indirizzi di Piano, al meccanismo delle compensazioni e delle cessioni, che dà all'amministrazione uno strumento più rapido ed efficace da affiancare all'esproprio. Con quali conseguenze? A causa dei meccanismi previsti dalla vecchia legge, nel Piano del 1962, accanto a un certo numero di aree edificabili private, c'erano anche delle aree che dovevano essere sottoposte a esproprio per garantire la realizzazione dei servizi.

Ciò, in teoria. In pratica, invece, il meccanismo dell'esproprio si è rivelato rigido, inefficace, di difficile gestione operativa, in sostanza incapace, per mancanza di risorse ma anche per le norme in vigore (secondo la legge dopo cinque anni, se l'esproprio non è attivato, scadono i vincoli e si deve recedere), di garantire gli standards essenziali e di consentire un'effettiva operazione di utilità sociale. Anche da ciò è maturata, nell'elaborazione del nuovo Piano di Roma, l'ipotesi di ricorrere al nuovo strumento della compensazione edificatoria, grazie al quale è stato possibile ridurre le sovradimensionate quote di edificabilità del vecchio Piano e ottenere la cessione di aree per i servizi e per il verde, senza attendere i tempi lunghi dell'esproprio. Il tema della compensazione è ancora oggi di molto complessa gestione, solo perché non è ancora previsto da un quadro normativo. Tuttavia, è il metodo che si sta affermando un po' in tutta Europa, proprio per eludere la rigidità caratteristica del sistema dell'esproprio.