Nuovo Piano Regolatore di Roma:
opportunità o sconfitta per la Città?

Legambiente Lazio

1) I numeri del nuovo Piano

Saranno quasi 70 i milioni di metri cubi edificabili con il Nuovo Piano Regolatore che arriva in Giunta il 18 Giugno: 41 milioni già sono stati programmati, mentre 28 milioni di metri cubi sono ancora da programmare.
Per la parte destinata ad uso residenziale, è quindi ancora da programmare una Città di 18 milioni di mc: una Città con 150.825 nuovi abitanti. Una città grande come Reggio Emilia.

Il dimensionamento complessivo del nuovo Piano è articolato in due voci distinte: le cubature già programmate e quelle invece da programmare - il cosiddetto "residuo di Piano".
Le cubature già programmate ammontano a circa 41 milioni di mc, pari a 340.600 stanze equivalenti; il "residuo di Piano", ossia la manovra di Piano finale dalla quale scaturirà il nuovo Piano Regolatore della Città è pari a più di 22 milioni di mc, pari a 185.745 stanze equivalenti. In totale, quindi, il nuovo Piano prevede circa 526.345 stanze equivalenti.

Le tre parti dell'edificabilità del Piano

a) Le cubature programmate, pari a 340.600 stanze. Il 60% a destinazione d'uso residenziale, ossia 205.303 stanze equivalenti, pari a più di 24 milioni di mc. Mentre le stanze equivalenti già programmate con destinazione d'uso non residenziale - terziario, servizi vari, etc,etc - costituiscono il restante 40%, ossia 135.297 stanze, pari a più di 16 milioni di mc.

Sono numeri questi che ci dicono in modo chiaro e inequivocabile che in questi anni non è affatto vero che l'edilizia residenziale si sia fermata, come affermano le "vulgate" dei costruttori: questi numeri ci dicono che negli ultimi 9 anni sono stati messi in esecuzione 24 milioni di mc con destinazione d'uso residenziale. Questo vuol dire che applicando il criterio di calcolo urbanistico stanze/persone/residenti sono state poste le premesse per "costruire case" per 205.303 cittadini: un numero equivalente al 58% del totale dei cittadini residenti a Bologna - abitata da 350.000 residenti. In questi numeri spicca naturalmente il "peso edilizio" rappresentato dalle zone O - le 83 aree ex abusive oggetto di Piano Particolareggiato - con le loro 253.000 stanze già realizzate - pari a ben 30 milioni di mc - e le ulteriori 19.865 stanze residenziali di "completamento", pari a circa 2,5 milioni di mc. In totale, quindi, quel ciclo dell'abusivismo edilizio iniziato alla fine degli anni '50 e protrattosi per almeno 30 anni, consegna alla Città un peso di edilizia residenziale pari a più di 32 milioni di mc.

b) Le cubature da programmare, oggetto della manovra urbanistica che avrà inizio il 18 Giugno, con l'approvazione da parte della Giunta Veltroni della proposta di Nuovo Piano. Sono pari a 185.745 stanze. Il 54% con destinazione residenziale (ossia 100.315 stanze pari a poco più di 12 milioni di mc), il 34% con destinazione d'uso non residenziale (ossia 63.206 stanze, pari a 7,5 milioni di mc). Alle restante edificabilità, ossia il 12% (22.224 stanze equivalenti, pari a poco più di 2,5 milioni di mc), viene invece data una "destinazione flessibile", ossia l'uso finale di queste stanze viene rinviata al momento della pianificazione attuativa.

c) La nuova manovra di Piano per le aree agricole introduce una terza "voce" componente l'insieme della manovra di Piano: sono circa 700 ettari di aree agricole H1 sulle quali, realizzare 50.510 stanze equivalenti, pari a circa 6.000.000 di mc. Il risultato delle "compensazioni" della Variante delle Certezze e della scelta di Tor Marancia.

2) Le contraddizioni nella strategia del ferro

Il 54 % delle nuove edificazioni previste dal Piano non sarà collegato alla rete del ferro. Tra questi gli 11mila nuovi abitanti a Tor Pagnotta potranno essere insediati senza vincoli legati da una precisa Norma Tecnica attuativa inserita nel Piano alla presenza di una rete di trasporto pubblico come tram o metropolitana.

Uno dei punti forti del nuovo piano rivendicato dalle due Giunte, da Veltroni e da Rutelli come dai consulenti del Piano, era l'aver spostato sulle linee del ferro le volumetrie ancora realizzabili e di rendere vincolante la loro apertura per l'attuazione del Piano.
"Non più un metro cubo che non sia collegato alla rete del ferro": è uno slogan, lanciato da Legambiente all'inizio del processo di revisione del Piano. Il Piano ha scelto di porre come vincolo nella normativa alla realizzazione degli interventi la realizzazione contestuale o preventiva delle linee di trasporto pubblico si ferro o in sede propria previste dal Piano.
Ma per il nuovo intervento di Tor Pagnotta - 1.570.000 mc, che si vanno ad aggiungere ai più di 10 milioni di mc previsti negli Ambiti di Trasformazione Ordinaria, questo vincolo non vale più. Una scelta che è un passo indietro rispetto alla stessa precedente versione del Piano. Una scelta che è presumibile verrà molto apprezzata dai proprietari delle aree.
Per oltre 10 milioni di mc, quindi, ossia tutti gli interventi definiti "Ambiti di trasformazione ordinaria" il vincolo non esiste.
E' invece necessario dare veste giuridica e progettuale allo slogan, di prevedere la non realizzabilità di una lottizzazione fino a quando - e dal punto di vista dei finanziamenti e dal punto di vista dei progetti esecutivi -non si sarà sicuri "al 101%" della realizzabilità del ferro di servizio previsto.
Questa norma deve valere per tutti gli ambiti di trasformazione del nuovo Piano - Ambiti di Trasformazione Ordinaria, Ambiti di Trasformazione Coordinata, Nuove Centralità.
Per questo ci preoccupa assai il venir meno di questa norma per l'ambito di Tor Pagnotta: è vero, infatti che la cubature è stata ridotta - da 4,5 milioni di mc a 1,5 - cubatura che in ogni caso è pari a 11.000 nuovi residenti, una Città nuova quindi, un progetto che allunga la Città consolidata oltre il Gra, esattamente ciò che non bisogna fare, giacchè l'esigenza è invece opposta, ossia quella di ricompattare la città, al fine di migliorare i collegamenti e quindi abbassare l'inquinamento urbano - Per l'ambito di Tor Pagnotta la questione non è disciplinata da Norma Tecnica di Piano, ma da una Memoria di Giunta e da una Delibera del Consiglio Comunale. Scelta politica, quindi, e non Norma Tecnica Attuativa del Piano Regolatore della Città.
Per l'ambito di Paglian Casale - Ambito di trasformazione coordinata - dove sono previsti più di 1 milione di mc il vincolo deve riguardare la realizzazione e funzione di una nuova stazione. Si tratta di un ambito sito tra Ariccia, Genzano, Via Appia Nuova e la Via Nettunense posta su una linea ferroviaria, ma che ha la stazione più vicina a Santa Palomba, che si trova, però a diversi km - e non a 500 metri. Mentre come è stato annunciato da questa come dalla precedente Giunta ogni nuova realizzazione si troverà nel raggio di 500 metri dalle 54 nuove stazioni previste.
Su questo chiediamo chiarezza definitiva all'Amministrazione: e su questo punto si sappia che non derubricheremo da questo principio: e questo proprio perché il dimensionamento del nuovo Piano è quello precedentemente ricordato: come si fa a prevedere una città con quasi 320.000 nuovi residenti, tra programmato e da programmare, senza assicurarsi in Norma Tecnica quel principio? Tutto ciò rimarcando quanto detto precedentemente: occorre effettuare un robusto taglio di cubature dal "residuo di Piano".
Inoltre proponiamo che ogni nuova strada dedicata alla mobilità privata, ogni raddoppio della rete viaria esistente - cominciando dalla già annunciato raddoppio della Via Tiburtina - prevede la

realizzazione di una sezione geometrica completamente dedicata al solo mezzo pubblico: in altre parole una sezione verde per ogni nuovo tratto di asfalto previsto nel nuovo Piano Regolatore della Città.

3) Aree agricole e parchi, rischi e questioni aperte dal nuovo Piano

Rispetto al Piano presentato e votato in Giunta a Ottobre del 2000 saranno edificabili altri 700 ettari di aree agricole per realizzare le compensazioni. Sono le cosiddette aree di "riserva" nella nuova normativa.

I nodi vengono al pettine. "Atterrano" i metri cubi delle compensazioni, delle scelte di salvaguardia fatta con la Variante delle Certezze e delle decisioni che riguardano Tor Marancia. Il Piano individua quindi 700 ettari di aree con destinazione già agricola (H1 e H2) e li rende edificabili.
E' il prezzo da pagare di una scelta di compensazione invece che di riduzione delle volumetrie.
L'ennesimo ricorso alle aree agricole quale "riserva edilizia della Città" ci conferma quanto da sempre andiamo sostenendo: è il residuo di Piano, - per il suo peso in cubatura, per la sua collocazione territoriale nell'area romana, il vero problema del nuovo Piano Regolatore, giacchè quei 22 milioni di mc condizionano pesantemente le possibilità di introdurre elementi innovativi nella pianificazione, "costringendo" al ricorso alle aree agricole. Non si scappa da questo nodo: o avvengono significative riduzioni di cubature del "residuo di Piano", oppure si "sganciano" dal Piano delle Certezze 700 ettari di aree agricole. Come si dice in questi casi: la coperta è corta, giacchè il combinato disposto formato dalle compensazioni, e dalla scelta di non toccare il "residuo di Piano", fa si che, per l'ennesima volta nella storia urbanistica della Città, si modifichi la destinazione d'uso delle aree agricole. E ciò proprio nel momento in cui l'occupazione nella nostra Regione del settore agricolo cresce - da 62.000 occupati ad Ottobre 2000 a 83.000 occupati nel 2001,- ma, contemporaneamente, decresce - nonostante la crescita del biologico - il numero delle aziende agricole operanti in area romana.
In totale, quindi, la nuova manovra di Piano assomma quasi 70 milioni di mc. La nostra attenzione, naturalmente, si appunta sulla quota di cubature con destinazione residenziale che si ottiene sommando le cubature già programmate , quelle da programmare, e la quota di cubature eventualmente previste nelle "aree di riserva" : il totale delle tre voci danno un numero di stanze pari a 356.128 stanze equivalenti, pari a quasi 43 milioni di mc, ossia 61% del totale delle cubature previste. Il che vuol dire che l'intera manovra di Piano è stata pensata per 356.128 nuovi residenti. Ci sembra appena il caso di ricordare che nell'ultimo decennio - secondo la prima parte del censimento Istat recentemente presentato - Roma ha perso il 7,5% del totale della sua popolazione, arrivando a perdere 315.474 residenti : in altre parole: una Città con un numero di residenti pari a Bologna si è spostata. Questa "Città nomade" si è spostata in Provincia, passata - nello stesso periodo da 985.815 a 1.119.008 residenti. I fatti sostanziali sono altri: la Città invecchia, cresce il numero delle famiglie mono nucleari e 2/3 del, patrimonio edilizio esistente di Roma ha già oltrepassato i 40 anni di vita. E' sempre più tempo di manutenzione: negli ultimi 8 anni il 60% degli interventi nel settore delle costruzioni si è indirizzato sul settore recupero. E' questa la tendenza vera del mercato: se poi i Prg preferiscono riaprire il ciclo del settore "nuove costruzioni", è chiaro che così sarà impossibile convogliare quel segmento produttivo verso politiche di riconversione .

Case e uffici per realizzare i Parchi. Riduciamo gli obiettivi del piano, aumentiamo le aree a destinazione agricola.

Il Piano ha obiettivi ambiziosi per gli standard a verde e servizi. Si passa dai 18 metri quadri ad abitante di Legge ai 32 metri quadri previsti dal nuovo piano.

Il problema è che ponendosi obiettivi superiori anche alla normativa si finisce per dover costruire case per realizzarle, come un cane che si morde la coda. Il meccanismo è semplice: le aree vincolate a parco (zone N), sono circa 9.500 ettari. Con il rischio che non verranno mai realizzate e che dopo 5 anni i vincoli stessi decadano. Il Piano propone l'edificabilità delle aree in cambio della cessione. In questo modo si realizzeranno 3 milioni e mezzo di metri cubi che si aggiungono ad una città che continua a calare.
Legambiente chiede di diminuire uno standard inutile, di aumentare le aree vincolate ad
agricoltura e di bloccare qualsiasi scambio volumetrie con parchi.

Settembre 2002

Legambiente Lazio